▶ 전세금을내리고싶다면?

지금 살고 있는 집의 주변 시세가 많이 하락하여, 우리도 보증금을 조금 내리고 싶습니다. 계약 당시 보증금 증감 청구 금지 특약을 하였는데, 이런 경우에도 보증금 감액을 청구할 수 있을까요?

할 수 있습니다.

보증금증액금지특약이 있는 경우에는 이에 따라 임대인은 증액청구를 할 수 없지만, 임차인은 감액금지특약을 하였더라도 경제사정의변경 등을 원인으로 감액청구를 할 수 있습니다.

◇ 차임·보증금감액청구

☞ 임차한 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 감소나 경제사정의 변동으로 기존보증금이 적절하지 않게 된 경우에는 임차인은 보증금의

     감액을 청구할 수 있습니다.

▶ 세든사람이 또 세를 준 경우

방 2개짜리 주택에서 임대차계약을 체결하고 살던 중 함께 살던 친구가 군대를 갔습니다. 주인의 허락 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 줘도 될까요?

가능합니다.

「민법」 은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고, 만약 임대인의 동의 없이 임차인이 임차권을 양도한 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.

다만, 임차한 집전체가 아닌 그 일부만을 다른 사람에게 세를 준 경우에는 임대인의 동의가 필요 없으며, 임대인은 임대차계약을 해지할 수도 없고 전차인을 쫓아낼 수도 없습니다.

▶ 올려준 전세금의 약점

우선변제권을 보유한 주택임차인입니다. 집주인이 전세금을 올려달라고 하여 올려줬는데 증액분도 자동으로 우선변제권을 획득할 수 있나요?

증액분에 대한 확정일자를 별도로 받아야 합니다.

임대인의 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여 그 계약서에 확정일자를 받아두어야만 그날부터 후순위권리자 보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

◇ 담보물권자에 대한 대항력

☞ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기가 후에 임대인과의 합의에 따라 보증금을 증액한 경우, 보증금 중 증액 부분에 관해서는 저당권에

     기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.

▶ 진짜 집주인이 따로 있다면?

주택 임대차계약을 체결하고 주민등록 이전과 함께 이사를 하여 거주하고 있었습니다. 그런데 갑자기 어떤 사람이‘이 집은 명의신탁된 것으로 진짜 주인은 나다’라며 이사 갈 것을 요구하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?

건물을 인도(이사) 받은 상태이고, 그 주소로 주민등록을 완료한 경우에는 크게 걱정할 필요가 없습니다.

해당주택의 등기부상의소유자인명의 수탁자는 대외적으로 적법한 소유자로 인정되고, 그가 행한 주택에 대한 처분 및 관리행위는 유효하기 때문입니다.

설사 명의신탁자(진짜주인)가 명의신탁을 해지하고 소유권이전등기를 마친 후주택의 반환을 요구해도 임차인은 그 요구에 따를 필요가 없습니다.

▶ 집주인이 바뀐 경우

주택을 임대차하여 살고 있습니다. 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았습니다. 주인이 바뀌었으니 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요?

대항요건을 갖춘 경우에는 그 집에서 계속 살 수 있습니다.

임차주택의 양수인은 임차주택에 대한 소유권과 임차인에 대한 전(前) 임대인의 권리·의무도 함께 승계하게 됩니다.

따라서 「주택임대차보호법」 의 적용을 받는 임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 집주인이 바뀌더라도 임차인은 전(前) 임대인과체 결한 전세계약기간 동안자신의 임차권을 주장할 수 있습니다.

▶ 장기수선충당금

아파트를 임대차하여 살고 있습니다. 매달 내고 있는 관리비에 장기수선 충당금 항목이 있던데, 임차인인 제가 장기수선 충당금을 내는 것이 맞는지 궁금합니다.

장기수선충당금은 아파트와 같은 공동주택의 주요 시설을 보수하기 위해 아파트관리비로 내는 돈입니다.

따라서 소유자가 부담해야 하는 항목이지만 편의상 공동주택의 관리규약에 따라 임차인이 관리비와 함께 내고 있습니다.

이 돈은 임차인이나 중에 이사 갈 때집주인에게 반환을 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

◇ 장기수선충당금

☞ 장기수선충당금이란, 아파트와 같은 공동주택의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을

    해당공동주택의 소유자로부터 받아서 적립하는 돈을 말합니다.

▶ 재계약

2018년 8월 1일 계약기간 2년의 주택 임대차계약을 체결하였습니다. 2020년 5월 현재 집주인은 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이때 주택 임대차계약은 어떻게 되나요? 그리고 혹시라도 2020년 6월에 집주인이 갱신거절을 하면 어떻게 하나요?

임대인과 임차인 모두 특별히 별도의 말이나 행동이 없는 경우 임대차계약은 갱신된 것으로 봅니다.

◇ 묵시적 갱신의 요건

☞ 임대인이 주택임대차계약 종료시점인 2020년 7월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월(2020년 12월 10일 이후 최초로

     체결되거나 갱신된 임대차의 경우는 2개월) 전의기간에 임차인에게 갱신거절이나 계약조건을 변경하겠다는 통지를 하지

     않았어야 합니다.

☞ 임차인도 임대기간종료시점의 1월 전까지 위와 같은 통지를 하지 않았어야 합니다.